PINEL, les 7 erreurs à ne pas commettre

1. Penser que le bon investissement se trouve à côté de chez soi
Acceptez que la bonne opération puisse se trouver à 5 kilomètres de chez vous comme à 500 kilomètres. Un investissement est avant tout un placement effectué dans le but de générer une plus-value à moyen, long terme. Il faut donc s’inscrire sur des marchés porteurs et respecter les règles de l’investissement immobilier locatif.
2. Choisir soi-même son projet immobilier
Il est impératif de s’entourer d’une personne qualifiée, qui saura identifier pour vous les secteurs où il est opportun d’investir, choisir la surface adaptée à la location et à la revente sur le secteur puis sélectionner le promoteur sérieux et de qualité.
3. Faire un prêt sur une courte durée
ERREUR !  Il est préférable d’allonger la durée du prêt. Les intérêts d’emprunt sont déductibles, ce qui booste la rentabilité de l’opération.
Par ailleurs, les mensualités sont plus petites, ce qui vous permet de financer d’autres opérations avec la différence. Mieux vaut acquérir 4 biens immobiliers sur 20 ans, qu’un bien sur 10 ans !
4. Gérer seul(e) le bien immobilier
Le risque majeur dans la gestion d’un bien immobilier est l’impayé des loyers par le locataire. Les professionnels de l’immobilier ont accès à des assurances pour couvrir les loyers impayés plus avantageuses que celles des particuliers.
5. Faire soi-même la déclaration fiscale de l’opération
Pour bénéficier de la loi Pinel, il est nécessaire de constituer un dossier spécifique qui sera joint à la déclaration de revenu classique. Une erreur quelconque peut entrainer la remise en cause de l’avantage fiscal.
6. Se tromper sur le montant de la réduction d’impôt
Exemple n°1 : Vous achetez un bien à 320 000€.
La réduction d’impôt sera à calculer sur 300 000€ soit
300 000€ x 18% = 54 000€ sur 9 ans, soit 6 000€ de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.
 
Exemple n°2 : Vous achetez un studio à Paris de 29m² à 290 000€. Le prix au m² est de 10 000€,
supérieur à 5 500€. Dans ce cas, le montant de l’investissement à prendre en compte pour le calcul de la
réduction n’est pas de 290 000€, mais de 29 x 5 500€ = 159 500€.
Il s’en suit une réduction d’impôt de 159 500€*18% = 28 710€ sur 9 ans, soit 3 190€ de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.
Le prix de revient comprend : le prix d’achat, les frais de notaire, les frais d’agence et les frais annexes.
7. Se tromper dans l’estimation du loyer
Pour calculer le loyer, plusieurs éléments doivent être pris en compte :
  • Le coefficient multiplicateur de zone
  • Le plafond de loyer de la zone où se situe le logement
  • La surface habitable du logement
  • Le plafond des ressources
Son montant varie en fonction de la situation du ou des locataires : une personne seule, un couple, des enfants à charge.

Afin d’éviter les erreurs, Faites-vous accompagner par un professionnel.

 

« Il ne faut jamais se foutre de la gueule des riches, car on ne sait jamais ce qu'on peut devenir. » Frédéric Dard